深圳市龙岗区平湖街道新南小学片区城市更新项目合作招商公告

项目名称

深圳市龙岗区平湖街道新南小学片区城市更新项目

项目编号

JT05202000007

项目方

深圳市新南股份合作公司（以下简称“招商方”）

招商内容

就深圳市龙岗区平湖街道新南小学片区城市更新项目涉及的招商方及深圳市平湖新园股份合作公司、深圳市前进股份合作公司、深圳市伍屋围九巷股份合作公司、深圳市荔枝岭股份合作公司、深圳市平湖红朱岭股份合作公司、深圳市新屋股份合作公司和深圳市伍屋围氹元股份合作公司（以下简称“7个自然村股份公司”）集体资产的开发建设进行公开招商，由深圳联合产权交易所（以下简称“深圳联交所”）组织竞争性谈判或单一来源谈判，根据谈判结果确定合作方。

公告期限

20日

合作开发项目内容

一、项目基本情况

1、项目位置：

位于深圳市龙岗区平湖街道内，东临规划新屋街，南临平湖大街，西临天河路、北临规划隔圳西路。

2、立项情况：

2016年10月纳入《2016年深圳市城市更新单元计划第五批计划》，于2019年10月18日取得《深圳市龙岗区人民政府关于<龙岗区平湖街道新南小学片区城市更新单元规划>审批情况的通知》（深龙府函【2019】411号）。本项目更新单元计划申报主体、规划申报主体均为深圳市合正新南投资有限公司（以下简称“合正新南公司”）。

3、项目集体用地状况：

根据本项目专项规划批复，本项目更新范围用地面积为74,316.90㎡，拆除范围用地面积68,498.80㎡，其中，含国有已出让（划拨）用地2,124.87㎡，符合历史遗留违法建筑处理相关规定已办理房地产权登记或已取得意见书的用地2151.75㎡(其中与旧屋村用地重叠540.68㎡，与城中村用地重叠1060.86㎡，与产权用地重叠129.16㎡)，城中村用地29498.99㎡(其中与产权用地重叠131.85㎡)以及旧屋村用地30796.48㎡(其中与产权用地重叠838.14㎡)）。本项目更新范围涉及招商方及7个自然村股份公司拥有权益的集体土地面积为72,192.03㎡，其中私宅区土地面积56600.08㎡，股份公司实际控制土地面积为15591.95㎡，无涉及第三方权益的外卖土地，本项目还涉及招商方拥有全部权益的非农建设用地指标面积为29,498.99㎡（方案号：2005-60B-039）。

4、项目集体现状物业与私人现状物业状况

根据本项目测绘报告，本项目更新范围用地面积内地上永久性建筑物的建筑面积为84,550.16㎡，临时建筑物投影面积为12,665.73㎡，建筑物现状用途为住宅、商业、学校、工业厂房及配套建筑，其中：房地产权属于股份公司集体资产的为招商方及深圳市平湖新园股份合作公司、深圳市伍屋围九巷股份合作公司2家自然村股份公司的地上永久性建筑物建筑面积12,171.07㎡及若干临时建筑物、构筑物及附着物（详见测绘报告，以测绘报告所载数据为准，下同）；产权属于私人的现状物业建筑面积为72,379.09㎡（以测绘报告所载数据为准）及若干临时建筑物、构筑物及附着物（详见测绘报告所载数据）。

5、城市更新单元规划指标情况

根据《深圳市龙岗区人民政府关于<龙岗区平湖街道新南小学片区城市更新单元规划>审批情况的通知》（深龙府函【2019】411号），通过改造，本项目更新范围用地面积为74316.90㎡，拆除范围用地面积为68,498.80㎡，开发建设用地面积为37,591.30㎡，容积率为7.10，规划容积266860㎡，其中：住宅192,140㎡（含公共租赁用房21280㎡），商业、办公及旅馆业建筑63170㎡，公共配套设施（含地下）11,550㎡（含社区管理用房300㎡，社区警务室50㎡，便民服务站（社区服务中心）400㎡，文化活动室1000㎡，社区健康服务中心1000㎡，9班幼儿园2400㎡、占地面积2700㎡，社区老年人日间照料中心750㎡，公交首末站3200㎡，社区级公共配套用房1750㎡(含微型消防站300㎡)，地下公共充电站700㎡）。另配建社区体育活动场地占地面积1500平方米。物业服务用房按照《深圳市经济特区物业管理条例》予以核定。

二、项目开发预算：

根据《深圳市龙岗区平湖街道新南小学片区城市更新项目经济可行性研究分析报告》（深一统（研）字（2019）第XNXX-08053号）项目投资估算，本项目总投资额估算为人民币278737.6099万元。

三、集体资产评估结果：

1、涉及招商方及7个自然村股份公司集体土地72,192.03㎡的估价报告：根据深一统评字（2019）第XNXX-08051号《土地估价报告》，在估价时点2019年10月20日及城市更新设定规划条件下，集体土地使用权市场价值为398,644,390元。

2、涉及集体所有现状房地产的估价报告：根据（深一统评字（2019）第XNXX-08050-1号）《房地产估价报告》，招商方的现状房地产在估价时点2019年10月20日的市场价值为44,482,785元；根据深一统评字（2019）第XNXX-08050-2号《房地产估价报告》，深圳市平湖新园股份合作公司的现状房地产在估价时点2019年10月20日的市场价值为27,274,682元；根据深一统评字（2019）第XNXX-08050-3号《房地产估价报告》，深圳市伍屋围九巷股份合作公司的现状房地产在估价时点2019年10月20日的市场价值为1,363,070元。综上，涉及招商方及深圳市平湖新园股份合作公司、深圳市伍屋围九巷股份合作公司的集体所有现状房地产的市场总价值为73,120,537元。

3、涉及招商方非农建设用地指标29,498.99㎡的土地估价报告：根据深一统评字（2019）（估）第XNXX-08052号《非农建设用地指标估价报告》，招商方的非农建设用指标在估价时点2019年10月20日的市场价值为162,244,445元。

四、合作方式
1、招商方及7个自然村股份公司提供集体土地面积72,192.03㎡、非农建设用地指标29,498.99㎡、地上永久性建筑物的建筑面积为12,171.07㎡、临时建筑物投影面积为1,962.27㎡及若干构筑物与附着物进行合作开发建设，获取相应的合作补偿及利益回报（含回迁物业和货币补偿），项目改造开发建设过程中，不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。

2、合作方负责从项目拆迁谈判补偿、实施主体确认、土地使用权出让、项目设计、项目报建手续办理，项目施工建设、竣工验收、办理不动产权证等项目开发建设整个过程的全部工作，招商方及7个自然村股份公司予以协助。

3、合作方负责项目开发建设全部资金投入，包括拆迁补偿费用、补缴地价、建安工程费用、专业费用、管理费用、不可预见费用、财务费用、销售费用、按照相关法律法规应由建设单位缴纳的首笔物业专项维修资金等。

4、合作方应确保项目规划设计符合相关规范，建设质量符合国家标准。

5、合作方作为本项目改造实施主体，负责本项目更新范围内包括招商方集体资产在内的土地、物业涉及的拆迁补偿工作，并承担相应费用。除招商方应取得的合作补偿及其他权利人物业涉及的拆迁补偿权益外，本项目的其他权益均归属于合作方所有。

五、合作开发进度及期限

本项目现已完成城市更新单元计划立项、土地及建筑物信息核查和专项规划批复。

合作方应自本项目回迁房屋所在地块取得施工许可证之日起48个月内，将回迁物业交付给招商方及7个自然村股份公司。

合作方应按照本项目规划，建设及移交公共配套设施（含地下）11,550㎡（含社区管理用房300㎡，社区警务室50㎡，便民服务站（社区服务中心）400㎡，文化活动室1000㎡，社区健康服务中心1000㎡，9班幼儿园2400㎡，占地面积2700㎡，社区老年人日间照料中心750㎡，公交首末站3200㎡，社区级公共配套用房1750㎡(含微型消防站300㎡)，地下公共充电站700㎡）。

本项目合作开发期限，自招商方及7个自然村股份公司与合作方签订合作开发协议之日起计算，至回迁物业办毕不动产权证之日止

六、利益分配方式
回迁物业加现金补偿相结合。

七、招商底价
招商底价由现金补偿和回迁物业两部份组成（即以下需同时满足），两者价值之和不得低于人民币80263.9577万元，招商方及7个自然村股份公司利益分配详见下表（以下简称“《利益分配表》”，建筑面积单位㎡，货币单位人民币万元）

具体如下：

1、招商方及7个自然村股份公司（以下单称时简称“各权利人”）回迁物业总建筑面积不低于26026.02㎡，其中：回迁01-02地块裙楼集中商业建筑面积不低于22778.00㎡，回迁办公建筑面积不低于3248.02㎡。

2、招商方及7个自然村股份公司货币补偿总金额不低于人民币1581.1017万元，货币补偿金额不包括招商方及深圳市平湖新园股份合作公司、深圳市伍屋围九巷股份合作公司2个自然村股份公司的集体现状物业的搬迁过渡期间的补偿费。

3、若招商结果确定的最终合作补偿价值超过招商底价（即人民币80263.9577万元）的，针对超过部分的价值，招商方及7个自然村股份公司将专项用于新南小学异址办学，由合作方直接支付给新南小学，由新南小学专项用于更新教学设备及增加配套设备。

4、招商方确认，本项目已取得专项规划批复，招商底价是依据本项目专项规划指标确定，合作开发协议实施过程中不再涉及容积率调整及利益分配调整的事项

5、合作方承诺，招商方及7个自然村股份公司全部回迁商业和回迁办公物业首次通过集体资产交易平台进行统一租赁招商时，合作方或合作方指定的第三方应参加竞标，且保证投标租金标准办公物业不低于人民币30元/平方米/月、集中商业第一层不低于人民币65元/平方米/月、第二层不低于人民币45元/平方米/月、第三层不低于人民币38元/平方米/月和第四层不低于人民币32元/平方米/月，租赁期限不少于10年，租金标准每三年递增5%。

6、招商方及深圳市平湖新园股份合作公司、深圳市伍屋围九巷股份合作公司2个自然村股份公司集体现状物业搬迁过渡期间的补偿费；招商方的搬迁过渡期间的补偿费用自2019年9月1日起计算，深圳市平湖新园股份合作公司、深圳市伍屋围九巷股份合作公司2个自然村股份公司将集体现状物业移交给合作方之日起计算，至招商方和2个自然村股份公司取得合作方交付的回迁物业之日止。搬迁过渡期间的补偿费用每三年为一个周期，每满一个周期的在上一个周期的基础上增加5%，首个周期内的过渡补偿费标准详见下表：

八、其他条件

（一）回迁集中商业安置及选房事项

1、招商方及7个自然村股份公司回迁集中商业安置在本项目01-02地块规划的商业裙楼内，该商业裙楼共四层，安置在该商业裙楼的第一层至第四层，各权利人回迁集中商业建筑面积及安置楼层详见《利益分配表》。

2、招商方及7个自然村股份公司回迁集中商业所在楼层的具体位置，待本项目取得施工图查丈报告后与合作方商定，与合作方另行签署回迁商业房屋选房确认书。

（二）回迁办公用房安置及选房事项

1、招商方回迁办公用房安置在本项目01-03地块规划的办公楼宇。

2、招商方回迁办公用房按照“整层且连续楼层”的要求，待本项目取得施工图查丈报告后抽签选定楼层，与合作方另行签署回迁办公房屋选房确认书。

（三）回迁房屋面积差异结算

如实际回迁房屋总建筑面积与应回迁建筑面积存在不一致的情况，建筑面积差异值按照如下办法进行补差结算：

1、实际回迁房屋总建筑面积小于应回迁建筑面积的，合作方应一次性支付面积差异补偿款给相应权利人。面积差异补偿款=同用途回迁房屋的平均市场单价×回迁房屋建筑面积差异值。

2、实际回迁房屋总建筑面积大于应回迁建筑面积的，相应权利人应一次性支付面积差异房价款给合作方，房价款按回迁房屋建筑面积差异值分段进行结算：

（1）建筑面积差异值在2%以内（含2%）的，面积差异房价款=同用途回迁房屋的平均市场单价×90%×回迁房屋建筑面积差异值。

（2）建筑面积差异值在2%以上（不含2%）的部分，面积差异房价款=同用途回迁房屋的平均市场单价×回迁房屋建筑面积差异值。

3、回迁房屋的平均市场单价以《可行性研究报告书》（深一统（研）字（2019）第XNXX-08053号）为准，即，办公物业平均市场单价为人民币28000元/㎡，01-02地块集中商业各楼层价格为：第一层集中商业均价为人民币46000元/㎡，第二层集中商业均价为人民币32000元/㎡，第三层集中商业均价为人民币27000元/㎡，第四层集中商业评估均价为人民币23000元/㎡。

4、面积差异结算的具体事宜，后续由招商方及7个自然村股份公司董事会代表各股份公司与合作方签订合作开发协议予以约定。

（四）回迁房屋办证登记价格及税费承担约定

1、根据集体物业的经营特点，招商方及7个自然村股份公司确定，按照招商方与合作方共同委托评估机构出具的回迁房屋建造成本价格申报产权登记，与合作方另行签署回迁房屋产权登记信息确认书。

2、合作方应于回迁房屋完成房地产初始登记后150天内，为招商方及7个自然村股份公司办理回迁房屋的《不动产权证书》，招商方及7个自然村股份公司提供相应配合。

3、回迁房屋办证所涉及的税费，应回迁建筑面积部分所涉及的税费由合作方承担，超过应回迁建筑面积的部分所涉及的税费，由回迁房屋权利人、合作方各自承担应缴纳的税费。

（五）物业管理及停车场使用约定

回迁物业交付使用后由合作方委托物业服务企业统一进行前期物业管理。业主委员会成立后，有权根据相关政策规定，自行选择物业服务企业进行管理。

1、招商方及7个自然村股份公司应与物业服务企业签署前期物业服务协议，承担回迁物业所涉及的物业管理费、专项维修资金、水电费等费用。

2、本项目按照规划配建的地下停车场及停车位，由物业服务企业统一进行管理，向业主提供车辆停放服务，按照公示的车辆停放服务收费标准收取停车服务费用，停车场收益按深圳市物业管理条例规定使用。

公告起始日期

2020年9月23日

挂牌期满时间

2020年10月12日

报名登记时间

2020年9月23日9:00至2020年10月12日17:30

自2020年10月12日17:30起不再接受报名，停止发放谈判文件。

（若因竞投人征集数量不足需要延长公告期的，竞投人报名时间和谈判文件领取时间相应延长）

谈判文件领取地址

竞投人在报名登记且缴纳交易保证金后，在深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园10栋B座3层深圳联交所业务受理大厅领取

响应文件递交时间及地点

通过资格确认的竞投人递交响应文件时间：2020年10月21日14:00-14:20

地点：深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园10栋B座3层会议室

（若因竞投人征集数量不足需要变更响应文件递交时间或地点的，联交所将另行通知己报名之竞投人）

交易保证金

竞投人应在公告期满前向深圳联交所缴纳人民币5000万元交易保证金（以到账时间为准）。

交易保证金的收取及处置方式

交易保证金由竞投人缴纳至深圳联合产权交易所指定的以下银行账户：账户信息在竞投人办理报名登记时由深圳联交所工作人员另行提供。

交易保证金处置方式：

1、未被确定为合作方的竞投人，凭深圳联交所出具的交易保证金收款凭证办理交易保证金退还手续，其所交纳的交易保证金在办理退还交易保证金手续次日起5个工作日内全额原路无息退回。

2、被确定为合作方的竞投人交纳的交易保证金，由深圳联交所扣除交易服务费后在平湖街道办出具备案文件前划转至招商方指定账户自动转成履约保证金。

3、若因合作方原因，未签署合作开发协议的，取消其合作方资格，已缴交的交易保证金不予退还（若交易保证金已转为履约保证金的，履约保证金不予退还），深圳联交所将合作方的交易保证金在扣除交易服务费后划转至招商方指定账户。

履约保证金

人民币5000万元,由交易保证金按约定划转，履约保证金差额的部分，在平湖街道办出具备案文件前由合作方划转至招商方指定账户。履约保证金由招商方统一收取，招商方收取完毕履约保证金后应向合作方开立收据。该履约保证金由街道集资办给予监管，在招商方及7个自然村股份公司取得回迁物业的不动产权证书之日起7日内无息退还。

竞投人需满足的资格条件（附应提交的报名材料）

序号

资质条件

报名材料

1

竞投人具有独立承担民事责任能力;竞投人或其控股母公司工商注册时间10年以上（含本数）；竞投人或其控股母公司具备房地产项目开发资质四级及以上

提供《营业执照》（核原件）、深圳市工商注册信息查询门户网站近一个月的企业登记信息查询资料、《房地产开发企业资质证书》（核原件））；

2

竞投人净资产规模在人民币1亿元（含本数）以上，且负债率不高于50%（含本数）

提供2019年企业年度审计报告（核原件）

3

竞投人和其控股母公司具有良好的诚信记录；

提供《全国企业信用信息公示系统》行政处罚信息、严重违法失信信息两项信息查询结果截图。

4

竞投人或其控股母公司近10年内在深圳市范围内已竣工项目的建筑面积（计容面积和不计容面积之和）应达到15万平方米以上,同一项目分期开发的可合并计算面积.

提供2010年6月－2020年5月期间的《建设工程规划验收合格证》（核原件），同一项目分期开发的可合并计算面积。

备注：①合作方使用控股母公司的开发资质及开发经验参与竞投的，则合作方控股母公司应出具书面承诺，同意对合作方开发整个更新项目承担连带担保责任。

②企业控股母公司是指直接或间接持有企业51%以上(含本数)股权的公司。

竞投人需提交材料

竞投人须按要求填报《竞投人登记表》（见附件1），并按登记表要求提交相关材料

是否已有意向合作方

■ 否

意向合作方是否涉及优先权

■ 否

特别事项说明及风险提示

一、本项目前期服务商深圳市合正新南投资有限公司已完成了本项目的前期工作，包括计划立项、土地及建筑物核查、勘察、设计、非农建设用地指标的合作及调入手续、专项规划编制及报批、部分物业的拆迁补偿安置及清租等。依据前期费用鉴证报告前期费用总计为人民币435,559,425.51元，同时，前期服务商完成前期工作应获得的合理利润为人民币87,111,885.1元。

二、招商结果确定的合作方为非前期服务商的，自深圳联交所向合作方发出《成交凭证》之日起10天内，合作方向前期服务商无条件一次性支付人民币522,671,310.61元，前期服务商在收到前述款项之日起三个工作日内向合作方移交本项目前期工作的所有计划立项申报和专项规划申报的资料、文件和数据。

三、本项目被龙岗区城市更新和土地整备局列入“龙岗区城市更新专项行动百日攻坚冲刺项目”。合作方须于深圳联交所发出《成交凭证》之日起60天内，完成本项目拆迁补偿签约率不低于80%（按照拆迁面积计算），并提供《搬迁补偿安置协议》等能证明的相关书面材料。合作方未按期完成的，招商方将无条件终止合作开发协议，并没收合作方已缴纳的履约保证金。

四、本项目可能涉及搬迁补偿等原因引起的信访、解约等风险，由合作方自行承担解决。

五、本招商公告未涉及的合作开发事宜，以招商方及7个自然村股份公司与合作方签订的《合作开发协议》为准。

六、本招商公告中所有金额单位为人民币。

七、竞投人如有下列情形之一的，取消竞投资格并且所交纳的交易保证金不予退回：

1、竞投人在被确认为最终合作方后不按约定时间内签定合作开发协议的；

2、与其他竞投人进行串通报价或联合统一报价影响公平公正的；

3、提供虚假主体材料和证明文件等材料的；

4、交纳交易保证金后单方撤回申请或不参加联交所组织交易活动的；

5、存在其他违约情况的。

是否允许联合体报名

■ 否

资格确认

公告期满后，深圳联交所将审核后的竞投人名单交招商方和平湖街道办事处进行资格确认。

交易方式

竞争性谈判方式或单一来源谈判方式，具体方式将根据资格审查结果而定评判方式采用综合评分法。公告期满后，若符合条件的竞投人超过3家（含），采取竞争性谈判方式确定合作方；若符合条件的竞投人不足3家，不改变招商条件，公告期延长10个自然日。
延长公告期满后，若只有1个符合条件的竞投人，通过单一来源谈判方式确定合作方；若有2个（含）或以上符合条件的竞投人,采用竞争性谈判方式确定合作方；

评审和成交方式

本项目采用百分制评分，其中商务部分40%，资信部分40%，技术部分20%。

竞争性谈判交易方式依综合评分各项合计最高分确定合作方，单一来源谈判交易方式沿用竞争性谈判文件，依综合评分各项合计不低于60分确定合作方。

决策程序

已按程序报平湖街道办事处审查通过，并经7个自然村股份公司董事会、监事会、集体资产管理委员会、股东代表大会及招商方董事会、集资会、监事会、股东代表大会依次表决通过。

联系方式

业务咨询电话

0755-83281615王小姐 0755-86358702杨先生

传真

0755-26577562

业务投诉电话

0755-83690834

联系地址

深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园10栋B座3层